17. September 2025 KIM weg, GrESt neu: Ihr Update für Tirol
Finanzierung: KIM ist Geschichte – Prüfung bleibt
Die KIM-Verordnung endete am 30. 06. 2025. Seither erwartet die FMA eine Kreditvergabe „mit Hausverstand“ auf Basis eines Rundschreibens (WIK), das den Rahmen nach dem KIM-Auslauf definiert. Für Käufer bedeutet das mehr Flexibilität (z. B. bei Eigenmitteln oder Laufzeiten), jedoch weiterhin strenge Plausibilitäts- und Tragfähigkeitsprüfungen durch Banken.
Was jetzt sinnvoll ist
- Angebote von 2–3 Banken vergleichen; Zinsbindung vs. variabel aktiv abwägen.
- Haushaltsrechnung mit Puffer (Zinsänderung, Instandhaltung) hinterlegen.
- Förderungen (Land/Gemeinde) auf Kreditquote und Laufzeit abstimmen.
Grunderwerbsteuer: 75 % in 7 Jahren – was sich seit 1. 7. 2025 ändert
Bei Anteilsübertragungen (Share-Deals) fällt GrESt nun an, sobald innerhalb von 7 Jahren 75 % der Anteile an einer grundstückshaltenden Gesellschaft den Eigentümer wechseln (bisher: 95 % in kürzerer Frist). Die Neuregelung erfasst Kapital- und Personengesellschaften sowie mittelbare Erwerbe. Der reguläre GrESt-Satz 3,5 % bleibt unverändert. Prüfen Sie bei Umstrukturierungen und syndizierten Investments die Übergangs- und Zurechnungsregeln besonders genau.
Kurzvergleich
- Vor 1. 7. 2025: Schwelle i. d. R. 95 %, kürzerer Beobachtungszeitraum.
- Seit 1. 7. 2025: 75 % innerhalb von 7 Jahren, erweiterter Anwendungsbereich.
Tirol-Spezial: TFLAG, Widmung & Gemeinde-VO
Tirol hebt die Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabe (TFLAG) gemeindeseitig ein.
Wichtig: Bei gewerblicher, touristischer Vermietung greift diese Abgabe in der Regel nicht – entscheidend sind Widmung und die jeweilige Gemeindeverordnung. Den aktuellen Leitfaden 2025 inkl. Hinweise zur Erklärung der Leerstände finden Sie beim Land Tirol.
Tourismus stützt Nachfrage
Österreich meldete zur Halbzeit Sommer 2025 trotz schwächelndem Juli eine Rekord-Zwischenbilanz – ein Rückenwind für Auslastung und Tagesraten in Ferienregionen wie Tirol. Das stärkt sowohl die Wertstabilität (Eigennutzer) als auch den Cash-Flow (Kapitalanleger).
FAQ – die häufigsten Fragen kurz beantwortet
Ja. Die KIM-VO lief am 30. 06. 2025 aus; die FMA hat ein WIK-Rundschreiben als Leitplanke veröffentlicht. Banken haben mehr Ermessensspielraum, prüfen aber weiterhin streng.
Ja, die Neuregelung bezieht Kapitalgesellschaften ausdrücklich ein. Maßgeblich ist die Anteilssumme innerhalb von 7 Jahren (direkt/indirekt).
In der Regel nein – maßgeblich sind Widmung und Gemeinde-VO. Prüfen Sie das vor Kauf/Umwidmung.
Stabile bzw. steigende Nächtigungen unterstützen Auslastung und ADR – damit die Wirtschaftlichkeit von Ferienimmobilien.
Fazit
Für Tirol-Käufer öffnen sich 2025 neue Optionen: Kreditinstitute können flexibler strukturieren, zugleich verlangt die GrESt bei Anteilsmodellen präzise Planung. Wer Widmung/TFLAG und Deal-Struktur sauber vorbereitet, profitiert von robusten Tourismus-Fundamenten – und macht aus einer guten Lage eine nachhaltig tragfähige Investition.
Quellen & weiterführende Links:
FMA – Auslaufen KIM-VO & WIK-Rundschreiben (26. 06. 2025): https://www.fma.gv.at/kim-v-ende-fma-erwartet-stabile-kreditvergabe/
FMA – Wohnimmobilienkredite (KIM-VO 2022–2025, Hintergrund): https://www.fma.gv.at/banken/wohnimmobilienkredite/
BMF – Fachinformation (GrESt/ImmoESt, Budgetbegleitgesetz 2025): https://www.bmf.gv.at/rechtsnews/steuern-rechtsnews/aktuelle-infos-und-erlaesse/Fachinformation----Immobilien--und-Kraftfahrzeugbesteuerung%2C-Geb%C3%BChren-und-Bewertung/GrESt_ImmoESt_Info_PV.html
USP.gv.at – Grunderwerbsteuer (75 % in 7 Jahren): https://www.usp.gv.at/themen/steuern-finanzen/weitere-steuern-und-abgaben/grunderwerbsteuer.html
Land Tirol – Leitfaden TFLAG 2025 (PDF): https://www.tirol.gv.at/fileadmin/themen/tirol-europa/gemeinden/downloads/Leitfaden_zum_TFLAG_2025_inklusive.pdf
Statistik Austria – Presseübersicht (Rekord zur Halbzeit Sommer 2025): https://www.statistik.at/medien/pressemitteilungen
APA – „Nächtigungsrekord zu Sommersaison-Halbzeit“ (27. 08. 2025): https://apa.at/news/tourismus-naechtigungsrekord-zu-sommersaison-halbzeit/
(Hinweis: Dieser Beitrag ist eine unabhängige Einordnung – keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Einzelfälle bitte Steuerberater/Anwalt einbeziehen.)