8. April 2025 Wohnkredit-Vergabe 2022–2025: Was sich mit dem Auslaufen der KIM-Verordnung ändert

Die FMA führte 2022 erstmals verbindliche Kreditvergabe-Richtlinien ein, die für alle Wohnbaukredite galten:

• Mindestens 20 % Eigenkapital
• Maximal 40 % Schuldendienstquote (Rate im Verhältnis zum Einkommen)
• Maximale Kreditlaufzeit von 35 Jahren

Diese Vorgaben erschwerten insbesondere jungen Familien und Durchschnittsverdienern den Zugang zur Immobilienfinanzierung. Auch in Tirol war ein Rückgang bei Wohnbaukrediten zu beobachten. Laut OeNB ist das Neugeschäft mit Wohnbaukrediten 2023 im Vergleich zum Vorjahr um rund 35 % eingebrochen.

Das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) hat in seiner Bewertung festgestellt, dass die KIM-Verordnung ihre Wirkung entfaltet hat. Die Risiken im Bereich der Wohnimmobilienfinanzierung gelten derzeit als begrenzt. Zudem zeigt sich eine positive Entwicklung bei der Stabilität des österreichischen Finanzmarkts – unter anderem durch niedrigere Ausfallsraten bei Wohnbaukrediten. Eine gesetzliche Einschränkung der Kreditvergabe wird daher laut FMSG nicht mehr als notwendig erachtet.

Mit Stichtag 30. Juni 2025 endet die Gültigkeit der KIM-Verordnung. Das bedeutet:

• Banken sind nicht mehr gesetzlich verpflichtet, die starren Kriterien anzuwenden.
• Es kehrt mehr Flexibilität in die Kreditvergabe zurück.
• Dennoch ist nicht automatisch jede Finanzierung möglich – Bonität bleibt entscheidend.

Die Finanzmarktaufsicht (FMA) hat signalisiert, dass sie auf eine verantwortungsvolle Kreditvergabe weiterhin achten wird. Auch viele Banken kündigen an, freiwillig an Teilen der Richtlinie festzuhalten – etwa bei realistischen Tilgungsplänen und Bonitätsprüfungen.

Expertenmeinung:

"Die KIM-Verordnung hat das Risiko im Markt gesenkt, aber auch viele Haushalte ausgeschlossen. Das Auslaufen bringt mehr Chancen – aber auch mehr Eigenverantwortung." 
Mag. FH Michael Karlinger, Finanzierungsexperte Tirol

Mit dem Ende der KIM-Verordnung dürfen Banken wieder freier entscheiden, wem und unter welchen Bedingungen sie Immobilienkredite gewähren. Das bringt eine Reihe von positiven Veränderungen für Käufer:

• Flexiblere Kreditvergabe: Die Entscheidung über Kreditrahmen, Laufzeiten und Rückzahlungsmodalitäten liegt wieder stärker in der Hand der Bank. Dies kommt insbesondere Käufern mit solider Bonität, aber weniger Eigenkapital, entgegen.
• Wegfall der starren Eigenmittelquote: Die verpflichtende 20 %-Hürde fällt weg. Dadurch können auch junge Käufer oder Familien mit geringerer Eigenkapitaldecke leichter eine Finanzierung erhalten.
• Individuelle Konditionen möglich: Kreditraten und Laufzeiten lassen sich wieder stärker auf die persönliche Lebens- und Einkommenssituation abstimmen.

Für Kaufinteressierte bringt das Auslaufen der KIM-Verordnung neuen Spielraum bei der Finanzierung:

• Weniger Eigenkapital erforderlich (z. B. Finanzierung mit 10–15 % Eigenmitteln möglich)
• Höhere Kreditraten zulässig, sofern das Einkommen stabil ist
• Alternative Modelle (z. B. Zwischenfinanzierungen, Familienbürgschaften) rücken wieder in den Fokus

Gerade in Tirol, wo Immobilienpreise hoch sind, kann dies den Erwerb wieder realistischer machen. Wichtig bleibt: eine gute Vorbereitung, Vergleich von Angeboten und professionelle Beratung.

Die Lockerung der Kreditvergabe könnte zu einer steigenden Nachfrage führen, insbesondere im Bereich der Erstimmobilien und kleineren Eigentumswohnungen. Mögliche Folgen:

• Stabilisierung oder leichter Anstieg der Immobilienpreise, vor allem in beliebten Regionen wie Innsbruck, Kufstein oder Kitzbühel
• Mehr Wettbewerb unter Käufern, speziell bei gut erhaltenen Objekten
• Verkäufer profitieren, wenn Kaufinteressenten wieder leichter Finanzierungszusagen erhalten

Marktprognose Tirol 2025:

• Transaktionsvolumen: +10 % erwartet
• Durchschnittspreise: stabil bis leicht steigend (+1–2 %)
• Nachfrage in Mittelpreissegmenten besonders hoch
   

1. Budget realistisch einschätzen: Auch ohne KIM-Verordnung sollten Sie maximal 35–40 % Ihres Nettoeinkommens für die Rate einplanen.
2. Finanzierungsmodelle vergleichen: Banken können wieder individueller gestalten – holen Sie mehrere Angebote ein.
3. Regionale Förderungen nutzen: Das Land Tirol bietet Unterstützung für Jungfamilien und energieeffizientes Bauen.
4. Mit Makler und Finanzierungspartner abstimmen: Ein eingespieltes Netzwerk beschleunigt die Abwicklung.
5. Zukunftsplanung einbeziehen: Längere Laufzeiten bedeuten Flexibilität, bergen aber auch Zinsrisiken – Beratung ist Pflicht!

Das geplante Auslaufen der KIM-Verordnung mit 30. Juni 2025 eröffnet neue Chancen am österreichischen Immobilienmarkt. Käufer profitieren von mehr Flexibilität und besseren Einstiegsmöglichkeiten – gerade in Regionen mit hohem Preisniveau wie Tirol. Dennoch bleibt eine durchdachte Finanzstrategie das Fundament für den erfolgreichen Weg ins Eigenheim oder zur nächsten Immobilie.

Als Tirol Real Estate stehen wir Ihnen als erfahrene Immobilienprofis gerne beratend zur Seite – persönlich, kompetent und auf Ihre Situation abgestimmt. Kontaktieren Sie uns jederzeit für ein unverbindliches Beratungsgespräch. Kontaktieren Sie uns jetzt!