30. Juli 2025 Grunderwerbsteuer 2025: Was die 75‑%‑Regel für private Käufer bedeutet
Was ist die Grunderwerbsteuer 2025?
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) wird in Österreich beim Erwerb eines Grundstücks oder von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft fällig. Mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 sinkt die relevante Beteiligungsschwelle für steuerpflichtige Anteilsvereinigungen und Gesellschafterwechsel von 95 % auf 75 %; zugleich verlängert sich der Beobachtungszeitraum von fünf auf sieben Jahre. (fwp.at, bmf.gv.at)
Kurz gesagt: Wer künftig drei Viertel statt fast aller Anteile erhält, muss 3,5 % GrESt auf den gemeinen Wert (≙ Verkehrswert) der im Unternehmen gehaltenen Grundstücke bezahlen.
| Datum | Ereignis | Bedeutung |
| 14. Mai 2025 | Gesetzbeschluss im Nationalrat | Start der sechswöchigen Kundmachungsfrist |
| 1. Juli 2025 | Inkrafttreten | Alle Steuerschulden ab diesem Stichtag unterliegen der neuen 75 %-Regel |
| 30. Juni 2025 | Letzter Tag alter Rechtslage | Share Deals > 75 % sollten bis dahin beurkundet und gemeldet sein |
Warum kommt die 75‑%-Regel?
Politik und Finanzverwaltung wollen „RETT‑Blocker“ verhindern – Modelle, bei denen 5 % + x des Gesellschaftskapitals bewusst bei Dritten bleiben, um die Steuerpflicht zu umgehen. Mit der niedrigeren Schwelle plus Einbeziehung mittelbarer Beteiligungen wird dieser Gestaltungsspielraum deutlich eingeschränkt. (fwp.at, bmf.gv.at)
Für private Käufer heißt das: Transparenz steigt, Steuersparmodelle auf Anteilsbasis verlieren an Attraktivität, klassische Asset Deals (direkter Kauf des Grundstücks) werden im Verhältnis wieder konkurrenzfähiger.
Bin ich als Privatkäufer betroffen?
| Szenario | Ändert sich etwas? | Erklärung |
| Kauf eines Einfamilienhauses per Kaufvertrag | Nein | Der Steuersatz bleibt 3,5 % des Kaufpreises. |
| Erwerb von 100 % einer Grundstücks‑GmbH (Share Deal) | Ja | Ab Juli 2025 volle GrESt auf Verkehrswert, nicht nur 0,5 %. |
| Beteiligung an einem Projektentwickler mit 30 % Anteil | Möglich | Wird der Anteil im Familienverbund auf ≥ 75 % erhöht, löst das künftig GrESt aus. |
| Schenkung innerhalb des Familienkreises | Teilweise | Begünstigung (0,5 %) bleibt, sofern alle Beteiligten § 26a‑Familienkreis angehören. |
Praxisbeispiele: Alt vs Neu
Beispiel 1 – Share Deal
Eine GmbH hält Immobilien im Verkehrswert von 2 Mio. €. Zwei Investoren kaufen jeweils 40 % und 35 % der Anteile (gesamt 75 %).
Vor 1. Juli 2025: Keine GrESt, weil Schwelle von 95 % nicht erreicht.
Ab 1. Juli 2025: 3,5 % GrESt × 2 Mio. € = 70 000 €.
Beispiel 2 – Immobilien im Familienkreis
Eltern (60 %) übertragen weitere 20 % an ihre Kinder. Gesamtanteil bleibt innerhalb § 26a‑Familie.
Ergebnis: GrESt weiterhin nur 0,5 % des Grundstückswerts.
7‑Punkte‑Checkliste vor dem Kauf
- Kaufstruktur prüfen: Share Deal oder klassischer Kauf?
- Beteiligungsquoten hochrechnen: Auch mittelbare Anteile einbeziehen.
- Beobachtungszeitraum beachten: Rückwirkend sieben Jahre analysieren.
- Verkehrswert ermitteln: Grundlage für GrESt bei Share Deals.
- Familienbegünstigung klären: Gehören alle Beteiligten zum Familienkreis?
- Finanzierung anpassen: Kalkulieren Sie die potenziell höhere Steuer.
- Steuerberater einbeziehen: Vor Vertragsunterschrift fachlich prüfen lassen.
Fazit & Handlungsempfehlungen
Für die meisten klassischen Eigenheimkäufe ändert sich nichts. Wer jedoch Anteile an einer immobilienhaltenden Gesellschaft erwirbt, muss ab 1. Juli 2025 mit spürbar höheren Kosten rechnen. Prüfen Sie Kaufstrukturen frühzeitig, fordern Sie Verkehrswertgutachten an und lassen Sie sich steuerrechtlich beraten.
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Disclaimer: Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Steuerberatung.