Der Erwerb einer Immobilie in Österreich als EU-Bürger bietet zahlreiche Chancen und Vorteile. Dieser Beitrag liefert Ihnen detaillierte Informationen zu rechtlichen Rahmenbedingungen, Ablauf des Immobilienkaufs, Nebenkosten und vielen weiteren wichtigen Aspekten.

Da Österreich, eines der Länder ist, welche eine große Vielfalt an Immobilien, die als sehr gute Kapitalanlage dient, bietet, investieren immer mehr Privatleute oder auch Investoren aus anderen EU-Ländern in diese. Vor allem als Haupt- und Zweitwohnsitz ist Österreich unter EU-Bürgern sehr beliebt.

Ein Beispiel: Rund 200.000 Deutsche haben ihren Haupt- oder Zweitwohnsitz angemeldet. Da Österreich immer noch zu den beliebtesten Urlaubsländern der Deutschen gilt, wunder es uns nicht, dass hier so viele über einen Haupt- oder Zweitwohnsitz verfügen.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Eigentumserwerb für EU-Bürger 

Als EU-Bürger haben Sie in Österreich die gleichen Rechte beim Immobilienerwerb wie österreichische Staatsbürger. Es gibt keine speziellen Beschränkungen oder Genehmigungspflichten. Dies erleichtert den Erwerb erheblich und bietet eine sichere rechtliche Grundlage für Investitionen.

Ausgenommen sind lediglich landwirtschaftliche Immobilien. Im ersten Schritt wird der Kaufvertrag abgeschlossen und im zweiten Schritt der Eigentumserwerb ins Grundbuch eingetragen. Hierfür ist die entsprechende Urkunde nötig, auf der alle Parteien samt Notar unterschreiben müssen.

Kaufnebenkosten Beim Kauf einer Immobilie in Österreich sollten Sie etwa 10-12% des Kaufpreises für Nebenkosten einplanen. Diese setzen sich zusammen aus:

  • Grunderwerbsteuer: 3,5% des Kaufpreises
  • Grundbuch-Eintragungsgebühr: 1,1% des Kaufpreises
  • Notarkosten: variabel je nach Umfang
  • Maklerprovision: bis zu 3% des Kaufpreises zzgl. 20% USt
  • Kosten für die Kaufvertragsabwicklung


Ein weiterer wichtiger Punkt ist die entsprechende Finanzierung bzw. das Eigenkapital/Finanzvermögen vorhanden ist. Seit 1. August 2022 herrschen strengere Regelungen bei den Kreditvergaben für Immobilien in Österreich – hierzu können Sie unseren Blog Die Neue Wohn-Kreditregelung 2022  - Tirol Real Estate lesen.

Welche Genehmigungen sind notwendig?

Wenn Sie planen ein Baugrundstück zu kaufen, müssen Sie als zukünftiger Besitzer schriftlich bestätigen, dass Sie auch in naher Zukunft planen, dieses für den Bau einer Immobilie zu verwenden. Ist ein Baugrundstück bereits bebaut, wird eine schriftliche Erklärung Ihrerseits benötigt, die besagt, dass Sie dieses Haus nicht als Ferienimmobilie nutzen möchten. Je nach Bundesland und Region können für EU Bürger weitere Auflagen anfallen.

Ablauf des Immobilienkaufs

Immobiliensuche
Die Suche nach der passenden Immobilie kann über renommierte Immobilienportale oder mithilfe eines erfahrenen Immobilienmaklers erfolgen. Letztere bieten den Vorteil, dass sie Marktkenntnis und rechtliche Sicherheit bieten.

Kaufangebot und Vertrag
Nach der Auswahl einer geeigneten Immobilie wird ein Kaufangebot abgegeben. Der Kaufvertrag wird meist von einem Notar oder Anwalt aufgesetzt und enthält alle wichtigen Details wie Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und Übergabetermin.

Due Diligence
Eine gründliche Überprüfung der Immobilie ist unerlässlich. Dazu gehört die Einsicht ins Grundbuch, die Überprüfung etwaiger Belastungen und die Begutachtung des baulichen Zustands. Diese Schritte stellen sicher, dass keine unerwarteten Probleme auftreten.

Finanzierung
Viele österreichische Banken bieten Hypothekendarlehen für EU-Bürger an. Es ist ratsam, verschiedene Angebote zu vergleichen und sich ausführlich beraten zu lassen, um die besten Konditionen zu finden.

Abschluss und Eintragung
Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags wird dieser notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen. Erst dann sind Sie offiziell Eigentümer der Immobilie.

Vorteile des Immobilienerwerbs in Österreich

Stabile Wirtschaft und Rechtssicherheit 
Österreich bietet eine stabile Wirtschaft und hohe Rechtssicherheit, was es zu einem attraktiven Standort für Immobilieninvestitionen macht.

Hohe Lebensqualität 
Mit seiner exzellenten Infrastruktur und wunderschönen Landschaften bietet Österreich eine hohe Lebensqualität. Dies macht das Land nicht nur zu einem begehrten Wohnort, sondern auch zu einem attraktiven Investitionsstandort.

Steuerliche Vorteile 
Es können steuerliche Vorteile genutzt werden, insbesondere bei der Nutzung der Immobilie als Investitionsobjekt. Dies kann die Rentabilität erheblich steigern.

Soll es ein Haupt- oder Zweitwohnsitz sein?

Wenn Sie Ihre neue Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen möchten, ist keine Genehmigung notwendig. Anders sieht es dagegen bei Ihrem Zweit- oder Ferienwohnsitz, hierzu brauchen Sie eine entsprechende Genehmigung, die anschließend ins Grundbuch eingetragen werden muss. Diese Genehmigung nennt man „Freizeitwohnsitzbescheid“.

Generell wird seit den 70er Jahren in ganz Österreich vermieden, dass Personen aus anderen Ländern in touristisch attraktiven Regionen, Ferienwohnungen und Häuser kaufen, dadurch wird es rechtlich gesehen immer schwieriger, in solchen Gebieten eine Immobilie zu kaufen.

Jedes Bundesland entscheidet im Immobilienmarkt selbst

Die Bundesländer sind für die jeweilige Raumordnung und die Freizeitwohnsitze zuständig. Dementsprechend gibt es neun verschiedene Gesetze, die jeweils zu beachten sind, wenn Sie dort eine Immobilie kaufen möchten. Ganz besonders scharf bzw. streng sind die Regeln in Tirol, Vorarlberg und Salzburg. Gerade die Nähe zu Deutschland, machen diese drei Regionen vor allem für deutsche Staatsbürger besonders attraktiv und so gibt es dort bereits einen sehr hohen Anteil an Ferienwohnungen und Ferienhäusern. 

Neue Freizeitwohnsitze werden nur noch in bestimmten Ausnahmefällen geschaffen, was unter Umständen mit hohen bürokratischen Hindernissen verbunden ist. Es kann dazu führen, dass man als Deutscher Interessent viele Jahre auf die benötigten Genehmigungen warten muss, da die zuständigen Behörden inzwischen genau wissen, wie man bestimmte Details heranholt, um die Bearbeitung hinauszuzögern.

Sollten Sie gegen die Regelungen verstoßen, indem Sie eine Immobilie als Privatimmobilie und als Hauptwohnsitz anmelden, jedoch nur als Zweit- oder Ferienwohnung verwenden, dann besteht hier ein Gesetzesbruch. Die Folge daraus ist: Die Immobilie kann gerichtlich zwangsversteigert werden. Daher legen wir Ihnen ans Herz, dass Sie die spätere Nutzung also immer im Vorfeld abklären und sich alles schriftlich bestätigen lassen.

Tipps für den erfolgreichen Immobilienkauf

Attraktive Lage wählen 
Die Wahl einer Immobilie in einer attraktiven Lage sichert langfristige Vorteile, sowohl hinsichtlich der Lebensqualität als auch der Wertsteigerung.

Professionelle Hilfe 
Ein erfahrener Immobilienmakler kann Ihnen nicht nur bei der Suche, sondern auch bei der rechtlichen Abwicklung und der Vermeidung von Fallstricken helfen. Dies spart Zeit und reduziert das Risiko von Fehlern.

Sorgfältige Planung 
Planen Sie den Kauf sorgfältig und kalkulieren Sie alle anfallenden Kosten ein, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Eine gründliche Vorbereitung ist der Schlüssel zu einem erfolgreichen Immobilienkauf.

 

Quelle:

https://www.oesterreich.gv.at/themen/bauen_wohnen_und_umwelt/grundstueckskauf/1/Seite.200041.html
https://www.law-experts.at/rechtswissen-rechtsartikel-rechtsprechung/rechtsartikel/425-auslaendergrunderwerb-eu-drittstaatsangehoerige