EXPOSÈ #TRE-G.M-2026-07-734

FREIZEITWOHNSITZ EINE RARITÄT IN TIROL Bestehende Widmung - Besonderer Wert - Attraktives Erweiterungspotenzial Gnadenwald

Ausstattung

Objektbeschreibung:

Es gibt Immobilien, die sich über Quadratmeter, Baujahr und Ausstattung definieren. Und es gibt Liegenschaften wie diese – Häuser, die durch ihre Geschichte, ihren Charakter und ihre Einzigartigkeit begeistern. Dieses außergewöhnliche Tiroler Bauernhaus in Gnadenwald vereint eine äußerst seltene Freizeitwohnsitzwidmung, eine traumhafte Naturlage sowie den unverwechselbaren Charme historischer Tiroler Baukunst zu einem Angebot, das am Tiroler Immobilienmarkt kaum mehr zu finden ist.

Seit über 50 Jahren befindet sich die Liegenschaft im Familienbesitz und wurde mit viel Liebe erhalten. In den 1970er-Jahren erfolgte ein teilweiser Neuaufbau, wobei der ursprüngliche Charakter des Hauses bewusst bewahrt wurde. Das Ergebnis ist eine Immobilie, die nicht Perfektion sucht, sondern Authentizität lebt – ein wahres Liebhaberobjekt für Menschen, die das Besondere schätzen.

Bereits das Betreten des Hauses ist ein Erlebnis: Durch eine historische Eingangstüre mit antikem Eisenbeschlag, die mit einem großen Bartschlüssel geöffnet wird, gelangt man in den großzügigen T-förmigen Eingangsbereich. Hier spürt man sofort die besondere Atmosphäre dieses Hauses, die von jahrzehntealten Vollholzböden, urigen Holztüren und traditionellen Holzbalkendecken geprägt wird.

Im Erdgeschoss befinden sich ein Tageslicht-Gäste-WC mit Waschbecken, ein großzügiger Vorrats- und Wirtschaftsraum mit Waschnische sowie der Heizraum, der direkt vom Wirtschaftsbereich aus erreichbar ist. Herzstück dieser Ebene ist die hochwertige Bulthaup-Küche, die modernes Design harmonisch mit dem historischen Ambiente verbindet. Angrenzend öffnet sich der großzügige Wohn- und Essbereich, der mit neuen Dielenböden ausgestattet wurde und eine besonders behagliche Wohnatmosphäre vermittelt.

Gleich zwei traditionelle Kachelöfen von denen sich einer im Esszimmer und ein weiterer in der Tiroler Stuben im Obergeschoss befindet, sorgen für wohlige Wärme und unterstreichen den unverwechselbaren Charakter des Hauses. Zusätzlich können die beiden Kachelöfen auch elektrisch beheizt werden. Vom Wohn- und Essbereich gelangen Sie direkt auf die sonnige Terrasse sowie in den weitläufigen Garten.

Über eine massive dunkle Holztreppe erreicht man das Obergeschoss. Hier verteilen sich vier flexibel nutzbare Zimmer, die sich ideal als Schlaf-, Gäste-, Kinder- oder Arbeitszimmer eignen. Ergänzt wird diese Ebene durch ein separates WC sowie ein Tageslichtbad mit Badewanne. Zimmer 3 und 4 verfügen beide über eine Anschlussmöglichkeit für ein Waschbecken. Die bewusst erhaltene historische Bauweise spiegelt sich in den Raumhöhen von lediglich etwa 1,90 Meter bis zu 2,10 Meter im Wohnzimmer sowie den niedrigen Türstöcken wider und verleiht dem Haus seinen unverwechselbaren ursprünglichen Charakter.

Das im Jahr ca. 1766 oder ca. 1810 (das genaue Baujahr konnte nicht eruiert werden) erbaute Bauernhaus befindet sich in einem außergewöhnlich gepflegten Zustand. Gleichzeitig bietet es seinen zukünftigen Eigentümern ausreichend Potenzial für individuelle Modernisierungen. Die originalen Holzfenster sind sanierungsbedürftig, die energetische Ausstattung entspricht nicht mehr heutigen Standards und der Keller ist ein Rohkeller. Beheizt wird das Haus mittels einer Ölheizung mit Radiatoren, die komfortabel auch per App gesteuert werden kann. Der jährliche Heizölverbrauch liegt bei rund 2.500 Liter für Heizung und Warmwasser aus der zentralen Warmwasserversorgung.

Eine besondere Qualität dieser Liegenschaft stellt der bestehende, rechtmäßig gewidmete Freizeitwohnsitz dar. Von der gesamten Wohnfläche des Hauses mit ca. 160 m² entfallen derzeit rund 80 m² auf den Freizeitwohnsitz.

Gemäß den Bestimmungen des Tiroler Raumordnungsgesetzes (TROG) besteht bei einem rechtmäßig bestehenden Freizeitwohnsitz grundsätzlich die Möglichkeit, dessen Wohnnutzfläche im gesetzlich zulässigen Rahmen um bis zu 25 % zu erweitern.

Ausgehend von einer bestehenden Freizeitwohnsitzfläche von ca. 80 m² entspricht dies einem möglichen Erweiterungspotenzial von ca. 20 m². Damit könnte die als Freizeitwohnsitz nutzbare Wohnnutzfläche – vorbehaltlich der Erfüllung sämtlicher raumordnungs- und baurechtlicher Voraussetzungen sowie der erforderlichen behördlichen Genehmigungen – auf insgesamt bis zu ca. 100 m² erweitert werden.

Gerade in Verbindung mit der besonderen Lage der Liegenschaft und dem bestehenden Freizeitwohnsitz stellt dieses Erweiterungspotenzial eine attraktive Möglichkeit zur zukünftigen Weiterentwicklung des Objektes dar.

Hinweis: Die angeführte Erweiterungsmöglichkeit ergibt sich grundsätzlich aus den Bestimmungen des TROG für rechtmäßig bestehende Freizeitwohnsitze. Die konkrete bauliche Umsetzbarkeit und Genehmigungsfähigkeit ist im Einzelfall mit der zuständigen Behörde zu prüfen.

Der großzügige Garten präsentiert sich als grüne Oase mit beeindruckendem altem Baumbestand. Ein mächtiger Walnussbaum spendet der im Jahr 2021 neu gestalteten Terrasse angenehmen Schatten und schafft einen idyllischen Platz für entspannte Sommertage. Direkt an der östlichen Hausseite wächst ein Marillenbaum, dessen reife Früchte bequem vom Schlafzimmer aus gepflückt werden können. Ergänzt wird der Garten durch eine Kirschpflaume an der südöstlichen Grundstücksgrenze sowie einen benachbarten Kirschbaum, die das naturnahe Ambiente zusätzlich unterstreichen. Für eine komfortable Gartenpflege sorgt eine moderne Bewässerungsanlage mit einer 2 m³ großen Zisterne, Hausautomation sowie einem elektrischen Rasenmäher. Eine Garage und rund fünf Außenstellplätze bieten großzügige Parkmöglichkeiten. Des Weitern steht ein Gartenhaus für Skiausrüstung, Rodeln, Liegestühle etc. sowie ein voll ausgestattetes Gerätehaus zur Verfügung.

Diese Immobilie ist kein Haus für jedermann – sondern ein seltenes Stück Tirol. Ein Ort voller Geschichte, Charakter und Atmosphäre, der Generationen überdauert hat und nun auf neue Eigentümer wartet, die seinen unverwechselbaren Charme zu schätzen wissen. Gerade die Kombination aus Freizeitwohnsitzwidmung, historischem Bauernhaus und außergewöhnlichem Grundstück macht dieses Anwesen zu einer Rarität mit hohem emotionalem und nachhaltigem Wert.

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Ihre Karoline Maier

Kauferwerbsnebenkosten:
Lt. Beiblatt und insbesondere
3,5 % Grunderwerbssteuer
1,1 % Grundbuchseintragungsgebühr
Kosten für die Errichtung des Kaufvertrages und Treuhandschaft zzgl. Barauslagen
3,0 % zzgl. 20 % MwSt. Maklerprovision

Lage:

Willkommen in Gnadenwald – einem der begehrtesten und idyllischsten Wohnorte Tirols. Auf einem sonnigen Hochplateau oberhalb des Inntals gelegen, verbindet diese außergewöhnliche Wohnlage naturnahe Ruhe mit einer hervorragenden Erreichbarkeit der umliegenden Städte. Umgeben von saftigen Wiesen, dichten Wäldern und der imposanten Kulisse des Karwendelgebirges genießen Sie hier ein Wohngefühl, das von Erholung, Privatsphäre und höchster Lebensqualität geprägt ist.

Die Liegenschaft befindet sich in einer besonders ruhigen und sonnigen Wohnlage abseits des Durchzugsverkehrs. Die unverbaubare Aussicht auf die umliegende Bergwelt, die ganztägige Sonneneinstrahlung sowie die unmittelbare Nähe zur Natur schaffen eine Wohnatmosphäre, die ihresgleichen sucht. Zahlreiche Wander- und Radwege beginnen praktisch direkt vor der Haustüre und laden zu vielfältigen Freizeitaktivitäten in jeder Jahreszeit ein. Der Einstieg in das weitläufige Gnadenwalder Langlauf-Netz ist nur 200 m entfernt.

Trotz der idyllischen Lage profitieren Sie von einer ausgezeichneten Infrastruktur. Die Bezirkshauptstadt Hall in Tirol sowie die Landeshauptstadt Innsbruck sind in wenigen Fahrminuten erreichbar und bieten sämtliche Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kinderbetreuungseinrichtungen, medizinische Versorgung sowie ein vielfältiges kulturelles Angebot. Auch die Anbindung an das überregionale Verkehrsnetz ist hervorragend.

Gnadenwald zählt seit vielen Jahren zu den exklusivsten Wohnlagen Tirols. Die Kombination aus naturnahem Wohnen, hoher Lebensqualität, beeindruckender Aussicht und der Nähe zu den urbanen Zentren macht diesen Standort zu einer wertbeständigen Investition und einem besonderen Lebensmittelpunkt für all jene, die Ruhe, Natur und Exklusivität miteinander verbinden möchten.

Ausstattung:

Highlights auf einen Blick:

- exklusives Liebhaberobjekt
- äußerst seltener, rechtmäßig bestehender Freizeitwohnsitz
- derzeit rund 80 m² Freizeitwohnsitzfläche
- mögliches Erweiterungspotenzial auf bis zu ca. 100 m² Freizeitwohnsitzfläche*
- historisches Tiroler Bauernhaus
- großes Freilandgrundstück
- ganztägige Sonnenlage
- unverbaubarer Weitblick
- alter Baumbestand
- authentischer Charakter
- außergewöhnliche Ruhe

* vorbehaltlich sämtlicher behördlicher Genehmigungen und der Einhaltung der geltenden raumordnungs- und baurechtlichen Bestimmungen.