Der Kauf einer Immobilie in Österreich ist eine bedeutende finanzielle Entscheidung, und es ist wichtig, die damit verbundenen Nebenkosten sorgfältig zu kalkulieren.

In diesem Blogbeitrag werden wir die verschiedenen Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich beleuchten und Ihnen hilfreiche Kennzahlen zur Verfügung stellen, um diese Kosten besser zu verstehen.

Grundbucheintragungsgebühr 1,1% auf den Kaufpreis

Hinzu kommt die Eingabegebühr beim Grundbuch von 47 Euro. Wenn die Antragstellung nicht im elektronischen Rechtsverkehr erfolgt, werden 67 Euro veranschlagt. Es besteht die Möglichkeit, die Grundbucheintragungsgebühr bis zu einem Jahr hinauszuschieben. In diesem Ausnahmefall spricht man vom außerbücherlichen Eigentümer. Dies wird meist gemacht, wenn ein Weiterverkauf innerhalb dieser Zeit geplant ist. Ein Sonderfall besteht bei Erbschaften/Schenkungen innerhalb der Familie. Die Grundbucheintragungsgebühr beträgt unverändert 1,1%. Die Bemessungsgrundlage bei einer solchen unentgeltlichen Übertragung beträgt den 3fachen Einheitswert (maximal 1/3 des Verkehrswertes).

Grunderwerbssteuer 3,5% auf den Kaufpreis

Beim Kauf einer Wohnung fallen grundsätzlich 3,5% Grunderwerbsteuer auf die Gegenleistung (in der Regel auf den Kaufpreis) an. Beim unentgeltlichen Erwerb wie z.B. Schenkungen innerhalb des Familienkreises gibt es eine Staffelung in Form eines Stufentarifs. Bei Kaufvorgängen im Familienkreis von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken beträgt die Grunderwerbsteuer ab 01. Jänner 2016 immer 2% vom Einheitswert. Mehr dazu: Bundesministerium für Finanzen.

Vertragserrichtungskosten & Treuhandkosten

Die Vertragserrichtungskosten und Treuhandkosten sind über den jeweiligen Kammertarif geregelt. Normalerweise wird ein Pauschalhonorar vereinbart. Grundsätzlich gilt: Je geringer der Verkaufspreis der Immobilie, umso höher fallen diese prozentual aus. In Tirol sind es Preise zwischen 1,2% und 2,5% + 20% Umsatzsteuer (USt.), je nach Aufwand und Höhe der Bemessungsgrundlage.

Immobilienmaklerkosten max. 3% + 20% USt. -> 3.6% auf den Kaufpreis

Die Vermittlungskosten sind in Österreich per Gesetzt nach oben gedeckelt, somit begrenzt. In Österreich ist der Immobilienmakler als Doppelmakler tätig, somit für die Verkäufer- als auch für die Käuferseite tätig. Auf beiden Seiten ist die Vermittlungsprovision somit auf je maximal 3% + 20% USt. gedeckelt. Die maximale Gesamtvermittlungsprovision von beiden Seiten addiert, darf somit die 6% +20% USt. nicht überschreiten. In Ausnahmefällen kann die Provision von max. 3% auf einer der beiden Seiten auch höher ausfallen. Dies wäre z.B. der Fall wenn eine Seite die gesamten oder einen Teil der Kosten der anderen Seite übernimmt. Details hierzu: Standes und Ausübungsregeln für Immobilienmakler

ACHTUNG: Wie immer gibt es auch bei der 3% Deckelung eine Ausnahme. Sollte sich der Kaufpreis bis € 36.336,42 bewegen (dies kann in Tirol der Fall bei Autoabstellplätzen, Lager, Garagenboxen etc. sein) beträgt die Vermittlerprovision maximal 4 % vom Kaufpreis + 20 % USt. (also 4,8%). Zwischen EUR 36.336,43 bis EUR 48.448,50 wird ein pauschaler Wert von EUR 1.453,46 herangezogen. Tabellarische Übersicht: bis EUR 36.336,42 je 4 % von EUR 36.336,43 bis EUR 48.448,50 EUR 1.453,46* ab EUR 48.448,51 je 3% Schwellenwertregelung gemäß §12 Abs. 4 Immobilienmakler VO Die rechtliche Grundlage zur Provision im Detail: Maklergesetz (MaklerG)

Weitere Kosten

Zu den weiteren Kosten zählen die Barauslagen, welche je nach Immobilie ein paar Hundert Euro betragen können. Solche Barauslagen sind Beglaubigungskosten, Stempelgebühren, Porto etc. Lassen Sie sich im Vorfeld vom Vertragserrichter bzw. wenn dieser vom Notar abweicht, vom Notar ein Angebot legen. Oft wird ein Pauschalangebot für die gesamte Vertragserrichtung/Treuhandschaft und Verkaufsabwicklung gemacht. Die Höhe der Rechtsanwalts- oder Notariatskosten beträgt ungefähr 1-3 Prozent des Kaufpreises und ist durch die jeweiligen Kammertarife festgelegt. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, ein Pauschalhonorar zu vereinbaren. Fragen Sie im Vorfeld allerdings konkret danach. Damit belaufen sich die Kaufnebenkosten im Normalfall brutto, somit inklusive Umsatzsteuer (USt.), auf ca. 10%.

Zusammenfassend dargestellt: Kosten/Gebühren/Steuern Kosten (in Prozent)

  • Grundbucheintragungsgebühr 1,1%
  • Grunderwerbsteuer 3,5%
  • Vertragserrichter/Treuhänder 2,4%
  • Immobilienmakler 3,6%
  • Summe 10,6% Zzgl. Barauslagen von ein paar hundert Euro, soweit nicht in der Pauschale der Vertragserrichtungkosten inkludiert.


Sollten Sie den Kauf Ihrer Immobilie über eine Bank finanzieren, wird die Bank ein Pfandrecht in das Grundbuch eintragen wollen. Somit fallen weitere einmalige 1,2% Pfandrechtsgebühr auf die Höhe der Hypothek, sprich auf das Pfandrecht an.
Achtung: Nicht auf das aufgenommene Fremdkapital sondern auf das im Grundbuch eingetragene Pfandrecht. Beispiel: Fremdkapital 100.000EUR; Pfandrecht im Grundbruch 120.000EUR. Die 1,2% auf das Pfandrecht von 120.000EUR sind somit 1.440EUR. Auch bei der Kreditfinanzierung gibt es zusätzliche Nebenkosten.

Einmalige Kosten sind ggf. Bewertungskosten für die Immobilie, die meist die Bank übernimmt, soweit der Kredit bei der entsprechenden Bank abgeschlossen wird. Hinzu kommen EUR 47,- Eingabegebühr im Zuge der Eintragung der Hypothek, Erhebung des Grundbuchsauszug ca. EUR 40,- Beglaubigungskosten je nach Höhe des Pfandrechtes
Achtung: die Pfandbestellungsurkunde muss sowohl Kunden- als auch Bankenseitig beglaubigt unterfertigt werden -> diese Gebühr fällt somit zweimal an.

Neben den liquiditätswirksamen Tilgungsraten können laufende Spesen für Ablebensversicherung, Unfallversicherung, Berufsunfähigkeit zur Kredittilgung des Kreditnehmers im Anlassfall und Kontoführungsspesen des Finanzierungskontos anfallen. Manche Banken weisen lediglich auf die möglichen persönlichen Risiken hin, verpflichten den Kunden zu keinem Abschluss der genannten Versicherungen. Die Kontoführungskosten liegen erfahrungsgemäß zwischen 30 EUR und 60 EUR pro Jahr. 

Beim Kauf einer Immobilie in Österreich sollten Sie nicht nur den Kaufpreis im Blick haben, sondern auch die Nebenkosten berücksichtigen. Die Gesamtkosten für Nebenkosten können je nach Region und individuellen Umständen erheblich variieren. Es ist entscheidend, diese Kosten im Voraus zu planen, um finanzielle Überraschungen zu vermeiden. Informieren Sie sich gründlich über die aktuellen Gebühren und Konditionen und nehmen Sie gegebenenfalls die Unterstützung eines Fachmanns in Anspruch, um sicherzustellen, dass Sie alle Kosten verstehen und in Ihr Budget einbeziehen.