24. November 2021 Das Grundbuch
Will man sich einen Überblick über eine Immobilie und Ihren Rechtsverhältnissen machen ist das Grundbuch die erste Anlaufstelle.
Beschäftigt man sich nicht öfter damit, dann benötigt es eine kleine Einführung in das Thema Grundbuch. In diesem Beitrag erklären wir ein paar Punkte:
Wo liegt das Grundbuch in Tirol?
Wer darf in das Grundbuch einsehen?
Woher bekomme ich einen Grundbuchauszug?
Was kostet ein Grundbuchauszug?
Wie sieht ein Grundbuchauszug aus?
Wie lese ich einen Grundbuchauszug?
Wie kann man im Grundbuch etwas ändern?
Wo liegt das Grundbuch in Tirol?
Das Grundbuch in Österreich ist eines von den Bezirksgerichten geführtes öffentliches und seit 1992 digitales Register. Es besteht aus dem Hauptbuch (Verzeichnis der Liegenschaften pro Katastralgemeinde mit einer eindeutigen Nummer (Einlagezahl) und Urkundensammlung (Kaufvertrag, Wohnungseigentumsvertrag etc.). Das Grundbuch in Innbruck liegt z.B. beim Bezirksgericht in der Bruneckerstrasse 3.
Wer darf in das Grundbuch einsehen? Wie bereits erwähnt ist das Grundbuch öffentlich. Somit kann jede/r in das Grundbuch Einsicht nehmen.
Woher bekomme ich einen Grundbuchauszug? Das Grundbuch wird elektronisch geführt. Das heißt entweder gehe ich direkt zum Bezirksgericht oder zu Jemandem der einen Online-Zugang zum Grundbuch hat. Dies sind Notare, Rechtsanwälte aber auch Immobilienmakler und Immobilienverwaltungen, soweit Sie einen Onlinezugang über einen Dienstleister beantragt haben.
Was kostet ein Grundbuchauszug? Eine Einsicht ins Grundbuch ist bei jedem Bezirksgericht kostenlos möglich, für einen schriftlichen Grundbuchauszug wird eine Gebühr fällig. Die Kosten belaufen sich aus Erfahrung ca. zwischen 8-15 EUR (Gerichtsgebühr und Kosten), je nachdem wo der Grundbuchauszug abgefragt wird, da dieser auch über Onlinesystem abgefragt werden kann. Fragen Sie am besten vorher nach den Kosten.
Wie sieht ein Grundbuchauszug aus? Ein Grundbuchauszug ist vereinfacht ausgedrückt unterteilt in:
Aufschrift A – Blatt: Gutsbestandsblatt
B-Blatt: Eigentumsblatt
C-Blatt: Lastenblatt
Wie lese ich einen Grundbuchauszug?In der obersten Zeile finden wir die Katastralgemeinde z.B. 81111 Hötting, das Bezirksgericht z.B. Innsbruck und die Einlagezahl. Es folgt die letzte Tagebuchzahl, somit wann sich zum letzten Mal etwas verändert hat. Auch hier ist ersichtlich ob es sich bei der Immobilie z.B. um Wohnungseigentum, Baurecht etc. handelt. Auch eine allfällige Bezeichnung der Liegenschaft z.B. Hausname kann sich hier befinden. Eventuell befindet sich hier auch eine Plombe. Diese wird eingetragen, wenn für diese Einlagezahl gerade etwas in Änderung begriffen ist.
Im A1 Blatt Finden sich die Grundstücknummer, Flächenangaben und Adresse. Weiter die Nutzungsart z.B. landwirtschaftliche Fläche, bebaute Fläche etc.
Im A2 Blatt Finden sich die Rechte der Liegenschaft an anderen Grundstücken z.B. der Zugang über ein Nachbargrundstück. Weiter Anmerkungen wie Sicherheitszone in der Nähe von Flughäfen aber auch öffentlich-rechtliche Beschränkungen.
Im B Blatt Die Eigentumsverhältnisse, wer besitzt welchen Anteil und wie wurden diese übertragen (z.B. durch Kauf, Schenkung, Erbschaft (Einantwortung) etc.). Bei natürlichen Personen das Geburtsdatum und die Wohnadresse zur Zeit der Eintragung. Bei juristischen Personen die Firmenbuchnummer und der Sitz. Weiter sind hier auch Beschränkungen des Eigentümers vermerkt (z.B. Sachwalterschaft, Minderjährigkeit etc.)
Im C Blatt Die Dienstbarkeiten und Belastungen auf die Liegenschaft. Solche können sein: Pfandrechte von Banken, Vorkaufsrechte, Veräußerungs- und Belastungsverbote, Fruchtgenußrecht, Wohnrecht etc. Solche Belastungen können sich auf die gesamte Liegenschaft oder nur auf Teile der Liegenschaft beziehen. Weiter muss z.B. die Höhe eines Pfandrechtes nicht mehr aktuell sein, möglicherweise wurde bereits ein Großteil des Darlehens getilgt oder wurde bereits komplett getilgt. Das Pfandrecht allerdings noch nicht gelöscht.
Wie kann man im Grundbuch etwas ändern? Grundsätzlich benötigt es eine sogenannte Eintragungsgrundlage. Dies sind Urkunden wie z.B. Kauf-Schenkungsvertrag, Einantwortungsbeschluß bei Erbschaften, Pfandbestellungsurkunden etc. Daneben benötigt es ein Begehren um einen neuen Eintrag oder eine Änderung bzw. Löschung durchzuführen.
Rechtsanwälte und Notare sind seit 01.11.2009 verpflichtet das Grundbuchgesuch elektronisch einzugeben (mit wenigen Ausnahmen). Der Grundbuchsführer prüft die Vollständigkeit der Unterlagen und führt die entsprechende Aktualisierung im Grundbuch durch. Nachdem die Änderung durchgeführt wurde ist diese im Grundbuch und somit auch auf dem Grundbuchauszug mit der entsprechenden Tageszahl ersichtlich.
Das Grundbuch in der heutigen Rechtsform gibt es in Österreich bereits seit 1883 und in manchen Ländern der Welt gibt es bis heute keinerlei systematische Aufzeichnung der Liegenschaften und der damit verbundenen Rechtsverhältnisse.