31. März 2020 Was ist beim Verkauf von Urlaubsunterkünften zu beachten?

Ein Haus in den Tiroler Alpen, eine Wohnung in Paris oder eine Villa in der Toskana - eine Urlaubsunterkunft in einer der schönsten Gegenden Europas ist für viele Menschen ein Traum. Viele Leute nutzen ihre Ferienhäuser oder -wohnungen selbst, um in einer anderen Umgebung als zu Hause zu entspannen und abzuschalten. Manche sehen darin hingegen eine reine Kapitalanlage und vermieten ihre Ferienimmobilie an Urlaubsgäste. Um die Vorteile beider Nutzungsformen zu kombinieren, werden Urlaubsunterkünfte häufig sowohl selbst- als auch fremdgenutzt.

Nicht selten wird eine Urlaubsunterkunft jedoch auch zu einer finanziellen oder zeitlichen Belastung. Oftmals haben Immobilieneigentümer nicht die Zeit, ihre Ferienimmobilie ausreichend selbst zu nutzen. Oder der Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwand bei der Vermietung ist ihnen zu hoch. Dann ist der Zeitpunkt gekommen, über einen Verkauf der Urlaubsunterkunft nachzudenken.

Wie präsentiert man eine Urlaubsunterkunft für den Verkauf?

Wer eine Urlaubsunterkunft verkaufen möchte, sollte sich vorab Gedanken über den Zustand der Immobilie machen. Sofern das Ferienhaus bzw. die Ferienwohnung in einem schlechten Zustand ist, sollte der Eigentümer idealerweise in eine Renovierung investieren. Ein heruntergekommenes oder gar verfallendes Ferienhaus lässt sich in der Regel nur schwer verkaufen und selbst wenn, ist der Verkaufspreis meist sehr enttäuschend.

Ganz entscheidend für den Erfolg beim Verkauf einer Urlaubsunterkunft ist die Präsentation der Immobilie. Dies gilt in besonderem Maße für eine Immobilienanzeige im Internet. Die beste Grundlage für eine tolle Präsentation, die das Interesse vieler potenzieller Käufer weckt, sind qualitativ hochwertige Fotos. Es versteht sich von selbst, dass die Urlaubsunterkunft für die Fotos in einen gereinigten und aufgeräumten Zustand gebracht wird. Je hochwertiger die Immobilie in der Anzeige wirkt, desto höher kann der Preis angesetzt werden und desto höher ist auch die Verkaufschance.

Außerdem sollten die Fotos unbedingt den aktuellen Zustand der Immobilie dokumentieren. Im schlimmsten Fall könnte ein interessierter Käufer bei der Besichtigung der Urlaubsunterkunft Abweichungen zur Fotodokumentation in der Anzeige feststellen. Auch ein Grundriss sollte fester Bestandteil der Immobilien-Präsentation sein.

Neben den Fotos ist der Beschreibungstext der wichtigste Baustein einer Immobilienanzeige. Im Idealfall stimmen Fotos und Beschreibung zu einhundert Prozent überein, so dass potenzielle Käufer ein vollumfassendes visuelles und textliches Bild der Immobilie bekommen.

Der Verkauf bzw. Kauf einer Urlaubsunterkunft ist sowohl beim Verkäufer als auch beim Käufer mit vielen Emotionen verbunden. Vor diesem Hintergrund sollte ein guter Beschreibungstext auch emotional geschrieben sein. Sätze wie "das Panorama der Tiroler Alpen direkt vor den Fenstern" oder "in nur zwei Minuten von der Urlaubsunterkunft auf die Skipiste" sprechen gezielt die Gefühlswelt des Käufers an und können ein gewichtiges Argument für den Kauf einer Immobilie sein.

Neben der Immobilie selbst sollte in der Beschreibung auch die unmittelbare Umgebung bzw. der Ort thematisiert werden. Ferienhauskäufer interessieren sich besonders für die Infrastruktur und die Attraktionen rund um die Urlaubsunterkunft.

Wie weckt man das Interesse von internationalen Käufern?

Wer beim Verkauf seiner Urlaubsunterkunft ein internationales Publikum ansprechen will, sollte die Dienste eines erfahrenen, lokalen und gleichzeitig international vernetzten Immobilienmaklers in Anspruch nehmen. Zwar kann man als Verkäufer eine Immobilienanzeige auch auf verschiedenen Immobilienportalen im In- und Ausland schalten.

Ein lokaler Immobilienmakler bringt jedoch den Vorteil mit sich, dass er in aller Regel sehr gut das internationale Interesse am jeweiligen Immobilienstandort einschätzen kann. So bringt beim Verkauf einer Urlaubsunterkunft in den Tiroler Alpen ein lokaler Immobilienmakler viel mehr Knowhow in Bezug auf die potenziell interessierte internationale Käuferschaft mit als ein ausländischer Makler.

Wie wird der Verkauf einer Urlaubsunterkunft besteuert?

Ein sehr wichtiges Thema beim Verkauf einer Urlaubsunterkunft ist die Frage der Besteuerung des Verkaufserlöses. Verkäufer sollten sich im Vorfeld eines Verkaufs unbedingt mit ihrer nationalen Steuergesetzgebung auseinandersetzen. In diesem Zusammenhang empfiehlt es sich, einen Steuerberater zu Rate zu ziehen.

Für deutsche Staatsbürger spielen beim Verkauf einer Immobilie zwei Faktoren eine entscheidende Rolle: Erstens die Frage, ob die Immobilie selbst genutzt wurde und zweitens die Frage, wie viel Zeit zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie vergangen ist.

Nach deutschem Steuerrecht ist lediglich der Wertzuwachs einer Immobilie zu versteuern, also die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis. Es gibt jedoch Ausnahmen.

In Deutschland gilt bei Immobiliengeschäften eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Wer also länger als zehn Jahre Eigentümer einer Immobilie war, muss keine Steuern auf den Gewinn aus dem Verkauf bezahlen. Ebenso steuerfrei ist der Immobilienverkauf, wenn die Immobilie vier Jahre lang selbst oder von Familienangehörigen genutzt wurde.

Etwas anders ist die steuerliche Situation, wenn die Urlaubsunterkunft vermietet wurde. Bei einer fremdgenutzten Immobilie muss der Eigentümer für die Steuerfreiheit entweder die zehnjährige Spekulationsfrist abwarten oder die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnen.

Besondere steuerliche Regelungen gelten übrigens beim Verkauf von Urlaubsunterkünften in bestimmten Ländern wie Frankreich und Italien. Um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, sollten Immobilienbesitzer beim Verkauf ihrer Urlaubsunterkunft in diesen Ländern einen Steuerberater kontaktieren.