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Was ist die ImmoESt? Wer ist von der ImmoESt befreit? Wer muss ImmoESt zahlen?

In diesem Blog möchten wir Ihnen die Immobilienertragssteuer (ImmoESt) so einfach wie möglich erklären:

 

Was ist die Immobilienertragssteuer (ImmoESt)?

 

Die Immobilienertragssteuer gehört zur Einkommensteuer und seit dem 1. April 2012 unterliegen Immobilen und Grundstücke, bei denen ein Gewinn aus der Veräußerung erbracht wird, der Einkommenssteuerpflicht. Immobilien, die vom Besitzer für eine gewisse Zeit bewohnt wurden, sind ausgenommen.
Da das Finanzamt bei schnellen Wiederverkäufen und Immobilien, die nie als Hauptwohnsitz genutzt wurden, vermutet, dass zusätzliches Einkommen generiert wurde, werden diese versteuert.

 

Wer ist von der ImmoESt befreit?

 

Hauptwohnsitz


Die Hauptwohnsitzbefreiung bestätigt, dass alle Immobilien, die für einen längeren Zeitraum als Hauptwohnsitz genutzt wurden, von der ImmoESt befreit sind. Bei einer kurzen oder teilweisen Nutzung der Immobilie kann es zum Verlust dieser Ausnahme kommen.

Die Hauptwohnsitzbefreiung gilt in folgenden Fällen:

  • Von der Anschaffung bis zum Verkauf wurde die Immobilie durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt.
  • Von der Anschaffung bis zu mind. 2 Jahren, wurde die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt.
  • In den letzten 10 Jahren wurde die Immobilie für mind. 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt. Wenn die Immobilie in der restlichen Zeit vermietet wurde, gilt die Hauptwohnsitzbefreiung ebenfalls.

Was auch zu beachten ist, ist dass die Hauptwohnsitzbefreiung nicht vererbbar ist, d.h. wenn Eltern in dem zu verkaufenden Haus/Wohnung gelebt haben und alle Kriterien Hauptwohnsitzbefreiung erfüllt haben, geht die Befreiung nicht auf den Erben über.

 

Herstellerbefreiung - eigens errichtete Gebäude
 

Wenn keine Hauptwohnsitzbefreiung möglich ist, tritt die Herstellerbefreiung ein, da die Befreiung nur auf das Gebäude selbst, nicht aber auf den Grundstückswert angewendet werden kann. Ein Gebäude ist selbst hergestellt, wenn es von Ihnen von Grund auf neu errichtet wurde. Dabei muss man jedoch beachten, dass die umfangreichste Sanierung nicht als Neuerrichtung gilt. Sollten Sie ein oder mehrere Unternehmen für die Errichtung beauftragt haben, gilt auch hier die Herstellerbefreiung, jedoch haben Sie das Risiko einer Kostenüberschreitung selbst getragen.

Hier gilt auch: Die Herstellerbefreiung kann nicht verderbt werden.

 

Erbschaften und Schenkungen - keine ImmoESt

 

Bei Erbschaften und auch Schenkungen fällt keine ImmoESt an.  Ausgenommen ist jedoch der Fall, sollten Sie die geerbte oder geschenkte Immobilie verkaufen, ohne einer Hauptwohnsitzbefreiung, dann ist die ImmoESt zu zahlen. Das relevante Datum für die Bestimmung der Höhe der ImmoESt ist das Kaufdatum des Vorbesitzers. Die Wohnsitz- & Herstellerbefreiung des Vorbesitzers gehen nicht auf den Erben/die Erbin über

 

Enteignung & Tausch - ImmoEStbefreit


Personen, die ihre Immobilie oder ihr Grundstück verkaufen müssen, um einer Enteignung zu entgehen, sind ebenfalls von der ImmoESt befreit

 

 

Wer muss ImmoESt zahlen?

 

Wenn keines dieser obengenannten Punkte zutrifft, dann ist Ihre Immobilie ImmoESt-pflichtig.

Man unterscheidet auch zwischen Neuvermögen und Altvermögen:
 

Neuvermögen - Anschaffung ab dem 31.03.2002


Als Neuvermögen gelten alle Grundstücke und Immobilien, die ab dem 31.03.2002 erworben wurden. Wenn keine Befreiung eintrifft, dann wird das Finanzamt Ihren erzielten Gewinn (Differenz zwischen Ankaufspreis und Verkaufspreis) mit 30% besteuern

 

Altvermögen - Anschaffung vor 31.03.2002
 

Altvermögen sind Immobilien bzw. Grundstücke, die schon lange in Ihrem Besitz oder auch in Familienbesitz sind und deren letzter entgeltlicher Erwerb vor dem 31.03.2002 stattgefunden hat. Hierbei wird der Verkaufspreis pauschal mit 4,2% besteuert.

 

Gewinnberechnung bei Neuvermögen


Wenn Sie Ihre Immobilie beispielsweise als Anlegerobjekt gekauft haben, werden Sie vielleicht diverse Sanierungsarbeiten oder auch Zubauten vorgenommen haben und dies schmälert den Gewinn und somit auch die ImmoESt. Das Finanzamt nennt das die Anpassung des Anschaffungswertes. Bei Altvermögen ist das nicht möglich, da es schon in der Pauschale abgegolten ist

 

Quelle: MACHEN SIE DEN TEST: Sind Sie ImmoESt-befreit? (Immobilienertragssteuer) - BESSERMAKLER Immobilien