29. Oktober 2022 Aktuelles zum Thema Finanzierung
Allgemeine Vorteile von Immobilien
Immobilien sind insbesondere in Tirol ein knappes Gut und gelten als sichere Wertanlage, die im Falle der Vermietung ein verlässliches Zusatzeinkommen bringt. Weitere Vorteile von vermieteten Immobilien liegen im Wegfall der Umsatzsteuer im Zuges des Kaufs und dem Inflationsschutz durch eine mögliche Mietanpassung. Etwaige Kreditzinsen können als Aufwand geltend gemacht werden und reduzieren die Einkommensteuern. Die Wertsteigerung ist ein weiterer Vorteil sowohl bei vermieteten als auch bei selbstbewohnten Immobilien. Im Jahr 2021 lag die durchschnittliche Wertsteigerung von neuen Eigentumswohnungen in Tirol bei 8,4%.
Entwicklungen der Kreditvergabestandards und Zinsen im Jahr 2022
Diese Vorteile von Immobilien gelten auch im Jahr 2022 und doch hat sich einiges verändert. Zum einen wurden am 1. August die gesetzlichen Kreditvergabestandards (sog. KIM-Verordnung; mindestens 20% Eigenmittel, maximale Kreditbelastung 40% vom monatlichen Nettoeinkommen) in Österreich verschärft. Für weitere Informationen zur KIM Verordnung siehe Blog https://www.tirolrealestate.com/blog/detail/die-neue-wohn-kreditregelung-2022.
Zum anderen – und darauf wird in diesem Blog im Speziellen eingegangen – haben sich seit Jahresanfang die Kreditzinsen weltweit deutlich erhöht.
Im Januar 2022 konnte man in Tirol noch Kredite mit variabler – das heißt vierteljährlich einem internationalen Referenzzins folgender – Verzinsung von ca 1% oder mit fixer Verzinsung von ca 2% auf 20 Jahre abschließen. Seither kam es zu einem deutlichen Zinsanstieg auf ca 3% variabel bzw ca 4,5% fix (jeweils Effektivzinssätze).
Hintergrund für diese Zinsentwicklung sind der Krieg in der Ukraine, sich massiv erhöhende Gas- und Energiepreise bzw generell die hohe Inflation in vielen Lebensbereichen. Hinzu kommen zunehmende Unterbrechungen der globalen Lieferketten, die bereits durch die Covid-Krise begonnen hatten.
Die aktuellen Kreditzinsen scheinen hoch und sie sind ganz offensichtlich höher wie noch am Jahresbeginn. Dabei darf aber nicht übersehen werden, dass wir in den letzten 12 Jahren nach der Finanzkrise von sehr niedrigen Zinsen profitiert haben. Noch im Jahr 2008 – also am Beginn der Finanzkrise – lagen die variablen Zinsen für Wohnbaukredite an private Haushalte in Österreich bei 5,5%.
Die derzeitige Zinsentwicklung muss somit auch ein wenig relativiert werden. In den letzten Jahren waren die Zinsen viel zu niedrig und gleichzeitig sie sind auch noch weit unter dem Niveau, wo sie in der Vergangenheit bereits waren.
Wie werden sich die Zinsen in naher bzw mittlerer Zukunft entwickeln?
In diesem Jahr gab es bereits drei Zinserhöhungen durch die Europäische Zentralbank (EZB) – im Juli +0,50%, im September +0,75% und im Oktober +0,75%. Weitere Zinsschritte sind angesichts der immer noch hohen Inflation zu erwarten.
Die US-amerikanische Notenbank (Federal Reserve bzw Fed) ist der EZB regelmäßig einen Schritt voraus. Die variablen Zinsen liegen in den USA aktuell im Schnitt bei 3,0-3,25%. In ihrer September-Sitzung hat die Fed außerdem angekündigt, dass sie den Zins bis zum Jahresende auf ein Niveau von ca 4,25-4,50% anheben könnte. Für das kommende Jahr sieht die Fed dann allerdings ein stabiles Niveau von ca 4,50-4,75% und damit im Grunde das Ende von weiteren Zinsschritten.
Für Europa kann ein ähnliches Vorgehen durch die EZB angenommen werden: Kurzfristig weitere Zinsanhebungen, um die Inflation zu bremsen und um dann doch recht rasch ein stabiles Zinsniveau zu erreichen. Auch die österreichischen Geschäftsbanken gehen von einer solchen Entwicklung aus. Ein möglicher Rückgang der Zinsen ist damit aber vor 2024 nicht zu erwarten.
Der amerikanische Wirtschaftsnobelpreisträger Joseph Stiglitz bezeichnet die aktuellen Zinsschritte als eine Normalisierung der Zinslage. Für ihn waren die Zinsen in den letzten Jahren außergewöhnlich niedrig und haben daher nicht die wahren Kosten für das Kapital widergespiegelt. Gleichzeitig gibt er zu bedenken, dass höhere Zinsen nicht mehr Gas, Öl oder Lebensmittel hervorbringen werden. Höhere Zinsen werden das Problem der Inflation seiner Ansicht nach daher nicht lösen. Dies kann nur durch strukturelle Anpassungen wie zum Beispiel durch den Ausbau von erneuerbaren Energien geschehen.
Folgt man Hrn. Stiglitz, dann kann man ebenfalls ein zumindest mittelfristiges Ende von weiteren Zinsschritten erwarten: 1. weil sie angesichts der (externen) Krisenursache nur bedingt Sinn machen und 2. weil in Europa derzeit sehr viele Investitionen getätigt werden, um die Abhängigkeit vom russischen Energiemarkt nachhaltig zu reduzieren.
Was bedeuten die aktuellen Zinsen für Kreditnehmer?
Die höheren Zinsen im Vergleich zum Jahresanfang bedeuten eine finanzielle Mehrbelastung für 1. alle bestehenden Kreditnehmer mit variabler Verzinsung und 2. für alle neuen Kreditnehmer.
Konkret ergeben sich die folgenden Verteuerungen seit Jahresanfang (bei Laufzeit 20 Jahre):
- Variabler Zins (3,0% statt 1,0%): € 560 statt € 460 monatlich je € 100.000 Kredit
- Fixer Zins (4,5% statt 2,0%): € 630 statt € 510 monatlich je € 100.000 Kredit
Das bedeutet, dass je € 100.000 Kredit aktuell pro Monat ca € 100 (bzw ca € 1.200 pro Jahr) mehr an Kreditrate zu bezahlen sind wie am Jahresanfang. Bei einer Kredithöhe von € 500.000 sind das somit ca € 500 mehr pro Monat bzw ca € 6.000 mehr pro Jahr.
Um sich gegen das Risiko weiterer Zinserhöhungen abzusichern, empfiehlt es sich daher heute umso mehr, zumindest für einen Teil des Kredites fixe Zinsen zu vereinbaren. Mit dem variablen Teil des Kredites besteht aber gleichzeitig die Möglichkeit, von etwaigen zukünftigen Zinssenkungen zu profitieren.
Um zum Anfang des Blogs zurückzukommen: Die genannten Vorteile von Immobilien gelten auch weiterhin. Angesichts der höheren Kreditzinsen sollte aber besonderes Augenmerk auf die Renditeberechnung im Zusammenhang mit der Vermietung und auch auf das Haushaltsbudget gelegt werden.
Falls Sie konkretes Interesse am Kauf einer Immobilie haben und über die Unterzeichnung eines Kaufanbots nachdenken, dann beraten wir Sie sehr gerne über die für Sie bestmögliche Finanzierung.
Quellen:
https://www.ecb.europa.eu/press/pr/date/2022/html/ecb.mp221027~df1d778b84.de.html
https://www.ecb.europa.eu/press/pr/date/2022/html/ecb.mp220908~c1b6839378.de.html
https://www.oenb.at/isaweb/chart.do
https://www.euribor-rates.eu/de/aktuelle-euribor-werte/2/euribor-zinssatz-3-monate/
https://www.raiffeisen.at/de/privatkunden/anlegen/immobilien.html
https://www.derstandard.at/story/2000140340742/mit-erneuter-zinserhoehungezb-nimmt-rezession-in-kauf
https://www.tt.com/artikel/30821333/preisexplosionen-in-tirol-gibt-es-keine-immobilien-blase